Real Estate Investment Trusts (REITs) is best alternative for investment

എന്താണ് REIT-കൾ?

REIT-കൾ അല്ലെങ്കിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റിനെ വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്നതിനായി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റുകൾ സ്വന്തമാക്കുകയും പ്രവർത്തിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യുന്ന ഒരു കമ്പനിയായി വിശേഷിപ്പിക്കാം. ഉയർന്ന മൂല്യമുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപ്പർട്ടികളുടെയും മോർട്ട്ഗേജുകളുടെയും പോർട്ട്ഫോളിയോകൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്ന കോർപ്പറേഷനുകളാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപ ട്രസ്റ്റ് കമ്പനികൾ. ഉദാഹരണത്തിന്, അവർ വസ്തുവകകൾ പാട്ടത്തിനെടുക്കുകയും അവയിൽ വാടക ശേഖരിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു. ഇങ്ങനെ ശേഖരിക്കുന്ന വാടക പിന്നീട് ഓഹരി ഉടമകൾക്കിടയിൽ വരുമാനമായും ലാഭവിഹിതമായും വിതരണം ചെയ്യുന്നു.

സാധാരണഗതിയിൽ, REIT-കൾ നിക്ഷേപകർക്ക് ഉയർന്ന വിലയുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കൈവശം വയ്ക്കാനുള്ള അവസരവും ഒടുവിൽ അവരുടെ മൂലധനം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് ഡിവിഡന്റ് വരുമാനം നേടാൻ അവരെ പ്രാപ്തരാക്കുന്നു. ഇതുവഴി, നിക്ഷേപകർക്ക് അവരുടെ മൂലധനത്തെ വിലമതിക്കാനും ഒരേ സമയം വരുമാനം ഉണ്ടാക്കാനുമുള്ള അവസരം പ്രയോജനപ്പെടുത്താനാകും.

വലുതും ചെറുതുമായ നിക്ഷേപകർക്ക് അവരുടെ ഫണ്ടുകൾ ഈ നിക്ഷേപ ഓപ്ഷനിലേക്ക് പാർക്ക് ചെയ്യാനും അതനുസരിച്ച് നേട്ടങ്ങൾ കൊയ്യാനും കഴിയും. ചെറുകിട നിക്ഷേപകർ തങ്ങളുടെ വിഭവങ്ങൾ മറ്റ് നിക്ഷേപകരോടൊപ്പം ശേഖരിക്കാനും വലിയ വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളിൽ നിക്ഷേപിക്കാനും ശ്രമിച്ചേക്കാം. REIT-കളിൽ ഉൾപ്പെട്ടിരിക്കുന്ന പ്രോപ്പർട്ടികൾ ഡാറ്റാ സെന്ററുകൾ, ഇൻഫ്രാസ്ട്രക്ചർ, ഹെൽത്ത് കെയർ യൂണിറ്റുകൾ, അപ്പാർട്ട്മെന്റ് കോംപ്ലക്സുകൾ മുതലായവ ഉൾക്കൊള്ളുന്നു.

 

എങ്ങനെയാണ് REIT-കൾ നിക്ഷേപകർക്ക് വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്നത്?

ഏതൊരു നിക്ഷേപത്തിന്റെയും ലക്ഷ്യം നിക്ഷേപകർക്ക് സമ്പത്ത് സൃഷ്ടിക്കുക ഒപ്പം/അല്ലെങ്കിൽ സ്ഥിരമായ വരുമാനം നൽകുക എന്നതാണ്. REIT-കൾ ഈ രണ്ട് ആനുകൂല്യങ്ങളും യൂണിറ്റ് ഹോൾഡർമാർക്ക് നൽകുന്നു. നിക്ഷേപകർക്ക് സ്ഥിരമായ വരുമാനം നൽകുന്ന ആനുകാലിക ഡിവിഡന്റുകളും കൂടാതെ/അല്ലെങ്കിൽ പലിശ പേഔട്ടുകളും സ്വീകരിക്കാൻ കഴിയും, അതേ സമയം, സ്റ്റോക്ക് മാർക്കറ്റുകളിൽ REIT യൂണിറ്റുകളുടെ വിൽപ്പന നിക്ഷേപകന് മൂലധന നേട്ടം നൽകും.

 

ലാഭവിഹിതവും പലിശ പേഔട്ടുകളും: ലാഭവിഹിതവും പലിശയും അവരുടെ അറ്റ ​​വാടക വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് REIT-കൾ നൽകുന്നു. സൌകര്യങ്ങളുടെ മാനേജ്മെന്റും പരിപാലനവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ചില പ്രധാന ചെലവുകൾ കിഴിച്ചതിന് ശേഷം വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വാടകയ്ക്ക് നൽകുന്നതിലൂടെയും പാട്ടത്തിന് നൽകുന്നതിലൂടെയും ഒരു REIT ന് ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തെ ഇത് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. ഒരു REIT-ന്റെ അറ്റവരുമാനത്തിലെത്താൻ മൊത്ത വാടക വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് കുറയ്ക്കുന്ന ചില ചാർജുകളിൽ മാനേജ്‌മെന്റ് ഫീസ്, മൂല്യത്തകർച്ച, മെയിന്റനൻസ് ചാർജുകൾ മുതലായവ ഉൾപ്പെടുന്നു. നിലവിലെ സെബിയുടെ മാൻഡേറ്റ് പറയുന്നത് REIT-കൾക്ക് ലഭിക്കുന്ന അറ്റ ​​വാടക വരുമാനത്തിന്റെ 90% എങ്കിലും ആയിരിക്കണം നിക്ഷേപകർക്ക് ലാഭവിഹിതമായും പലിശയായും നൽകി.

മൂലധന നേട്ടം: REIT-കൾ സ്റ്റോക്ക് എക്സ്ചേഞ്ചുകളിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്യുകയും ട്രേഡ് ചെയ്യുകയും ചെയ്യുന്നു, അതിനാൽ വ്യക്തിഗത യൂണിറ്റുകളുടെ വില അവയുടെ പ്രകടനത്തെയും വിപണി ആവശ്യകതയെയും ആശ്രയിച്ച് മാറുന്നു. ഇക്വിറ്റി സ്റ്റോക്കുകളും മ്യൂച്വൽ ഫണ്ടുകളും പോലെ, ഒരു REIT-യുടെ നല്ല പ്രകടനം REIT യൂണിറ്റുകളുടെ വിലയിൽ വർദ്ധനവിന് കാരണമാകുന്നു, അത് ലാഭത്തിൽ വിൽക്കുകയും നിക്ഷേപകന് മൂലധന നേട്ടം നൽകുകയും ചെയ്യും. അടുത്തതായി, ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റിന്റെ യൂണിറ്റുകളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന്റെ പ്രധാന നേട്ടങ്ങളും പരിമിതികളും നമുക്ക് സൂക്ഷ്മമായി പരിശോധിക്കാം.

REIT-കളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന്റെ ഗുണങ്ങളും ദോഷങ്ങളും

പ്രയോജനങ്ങൾ

വൈവിധ്യവൽക്കരണം: നിങ്ങളുടെ നിക്ഷേപ പോർട്ട്‌ഫോളിയോയുടെ വൈവിധ്യവൽക്കരണത്തിനുള്ള നല്ല ആസ്തികളാണ് REIT-കൾ. ഏതെങ്കിലും വാണിജ്യ സ്വത്ത് സ്വന്തമാക്കാനും കൈകാര്യം ചെയ്യാനും ബുദ്ധിമുട്ടില്ലാതെ അവർ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എക്സ്പോഷർ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു. അതിനാൽ, സാധാരണ അസറ്റ് ക്ലാസുകൾക്കപ്പുറം വൈവിധ്യവൽക്കരണത്തിനായി നിങ്ങൾക്ക് പരിഗണിക്കാവുന്ന ഒരു അസറ്റ് ക്ലാസാണ് അവ - ഇക്വിറ്റി, കടം, സ്വർണ്ണം.

കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം: റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾ സാധാരണയായി കൂടുതൽ മൂലധനം ആവശ്യമുള്ള ഉയർന്ന ടിക്കറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങളാണ്. ഉയർന്ന ടിക്കറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾക്കുള്ള നല്ലൊരു ബദലാണ് അവ. REIT-കളുടെ പ്രാരംഭ നിക്ഷേപം ഏകദേശം 50,000 രൂപയാണ്. അതിനാൽ, കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപത്തിലൂടെ നിങ്ങളുടെ നിക്ഷേപ പോർട്ട്‌ഫോളിയോയിലേക്ക് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എക്സ്പോഷർ നേടാൻ നിങ്ങൾക്ക് കഴിയും.

പ്രൊഫഷണൽ മാനേജ്മെന്റ്: ഒരു REIT എന്നത് ഒരു ട്രസ്റ്റ്, അസോസിയേഷൻ അല്ലെങ്കിൽ കോർപ്പറേഷൻ ആണ്, അതിനാൽ പ്രൊഫഷണലുകൾ അവ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നു. വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപ്പർട്ടികൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നതിനെക്കുറിച്ച് നിങ്ങൾ വിഷമിക്കേണ്ടതില്ല.

സ്ഥിരമായ വരുമാന സ്രോതസ്സ്: REIT-കൾ വാടക വഴി വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്നു. ഇത് വാടക വരുമാനത്തിന്റെ 90% നിക്ഷേപകർക്ക് പലിശ, ഡിവിഡന്റ് പേയ്‌മെന്റുകളായി വിതരണം ചെയ്യുന്നു. അതിനാൽ, നിക്ഷേപകർക്ക് അവരുടെ നിക്ഷേപത്തിൽ നിന്ന് സ്ഥിരമായ വരുമാനം ആസ്വദിക്കാനാകും.

മൂലധന നേട്ടം: REIT-കൾ സ്റ്റോക്ക് മാർക്കറ്റിൽ ട്രേഡ് ചെയ്യുന്നു, അവയുടെ പ്രകടനം അവയുടെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുന്നു. മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവയ്ക്കുന്ന REIT ന് മൂല്യം വർദ്ധിക്കുകയും നിക്ഷേപകർക്ക് അത് കാലക്രമേണ ലാഭത്തിൽ വിൽക്കുകയും ചെയ്യാം. നിക്ഷേപകന് പിന്നീട് അവരുടെ നിക്ഷേപത്തിൽ നിന്നുള്ള മൂലധന നേട്ടം ആസ്വദിക്കാം.

ദോഷങ്ങൾ

പരിമിതമായ ഓപ്ഷനുകൾ: അവ ഇന്ത്യൻ വിപണികളിൽ വളരെ പുതിയതാണ്. നിലവിൽ, കുറച്ച് ഓപ്ഷനുകൾ മാത്രമേ ലഭ്യമായിട്ടുള്ളൂ, അതിനാൽ നിക്ഷേപകന്റെ തിരഞ്ഞെടുപ്പുകൾ പരിമിതപ്പെടുത്തുന്നു.

ലിക്വിഡിറ്റി: REIT-കൾ ഓഹരി വിപണിയിൽ വ്യാപാരം നടത്തുന്നുണ്ടെങ്കിലും, സജീവമായ റീട്ടെയിൽ പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ എണ്ണം കുറവാണ്. അതിനാൽ, അടിയന്തിര ഘട്ടങ്ങളിൽ REIT നിക്ഷേപങ്ങൾ ലിക്വിഡേറ്റ് ചെയ്യുന്നത് വെല്ലുവിളി നിറഞ്ഞതാണ്.

നികുതി: REIT-കളിൽ നിന്നുള്ള പലിശ അല്ലെങ്കിൽ ഡിവിഡന്റ് വരുമാനം നിക്ഷേപകന്റെ കൈകളിൽ പൂർണ്ണമായും നികുതി വിധേയമാണ്. ഈ വരുമാനം നികുതി നൽകേണ്ട വരുമാനത്തിന്റെ ഭാഗമായിരിക്കും. ബാധകമായ നികുതി നിരക്കുകൾക്കനുസരിച്ച് ഇതിന് നികുതി നൽകേണ്ടിവരും.

 

ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റിൽ ആരാണ് നിക്ഷേപിക്കേണ്ടത്?

ഒരു നിക്ഷേപ പോർട്ട്‌ഫോളിയോയെ വൈവിധ്യവത്കരിക്കാനും പണപ്പെരുപ്പത്തിനെതിരായ സംരക്ഷണം നൽകാനും സഹായിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങളാണ് REIT-കൾ. അതിനാൽ സ്റ്റോക്കുകളും ബോണ്ടുകളും ഒഴികെയുള്ള നിക്ഷേപങ്ങൾക്കായി തിരയുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപ ട്രസ്റ്റുകളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് പരിഗണിക്കാവുന്നതാണ്.

 

സെബിയുടെ സമീപകാല നിയന്ത്രണങ്ങൾക്കൊപ്പം, ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം 15,000 രൂപയായി കുറഞ്ഞു. കൂടാതെ, ലോട്ട് സൈസ് ഒരു യൂണിറ്റായി കുറച്ചു. അതിനാൽ ഈ തുക നിക്ഷേപിക്കാൻ കഴിയുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക് മുന്നോട്ട് പോയി നിക്ഷേപിക്കാം.

 

ഇത് ഡിവിഡന്റ് രൂപത്തിൽ സ്ഥിര വരുമാനം നൽകുന്നു. അതിനാൽ സ്ഥിര വരുമാനം തേടുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപ ട്രസ്റ്റുകളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് പരിഗണിക്കാം. അവ ദീർഘകാല നിക്ഷേപങ്ങളാണ്, ദീർഘകാല നിക്ഷേപം ആഗ്രഹിക്കുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക് അവയിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് പരിഗണിക്കാം.

 

REIT-കളിൽ നിക്ഷേപിക്കുമ്പോൾ ഓർക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ

ഒരു നിക്ഷേപകൻ എന്ന നിലയിൽ, നിങ്ങളുടെ നിക്ഷേപ പോർട്ട്‌ഫോളിയോയ്‌ക്കായി ഒരു REIT തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിന് മുമ്പ് നിങ്ങൾ ഇനിപ്പറയുന്ന പാരാമീറ്ററുകൾ പരിഗണിക്കണം:

 

ഒക്യുപൻസി റേഷ്യോ: ഒക്യുപൻസി റേഷ്യോ പരിശോധിക്കുക, ഇത് മൊത്തം ലഭ്യമായ സ്ഥലത്തിന് കൈവശമുള്ളതോ വാടകയ്‌ക്കെടുത്തതോ ആയ സ്ഥലത്തിന്റെ അനുപാതമാണ്.

പോർട്ട്‌ഫോളിയോ: REIT യുടെ പോർട്ട്‌ഫോളിയോ ഹോൾഡിംഗ് നോക്കേണ്ടത് അത്യാവശ്യമാണ്. ഉപഭോക്താക്കളെ മനസ്സിലാക്കുക എന്നത് പ്രധാനമാണ്. വിവിധ മേഖലകളിലുടനീളമുള്ള കമ്പനികൾ REIT-കളിൽ ഇടം പിടിക്കുന്നു. അതിനാൽ, വാടകക്കാരന്റെ പ്രൊഫൈലുകളും വിശകലനം ചെയ്യേണ്ടത് അത്യാവശ്യമാണ്. നോൺ-പേയ്‌മെന്റ് അല്ലെങ്കിൽ ക്രമരഹിതമായ വാടക പേയ്‌മെന്റുകൾ REIT-ൽ സ്വാധീനം ചെലുത്തും. കൂടാതെ, നിലവിൽ, പാട്ടത്തിനെടുത്തതോ വാടകയ്‌ക്കെടുത്തതോ ആയ വസ്തുവകകളിൽ നിന്നുള്ള പണമൊഴുക്കിന്റെ ക്രമം സംബന്ധിച്ച് സെബിയുടെ യാതൊരു നിയന്ത്രണവുമില്ല.

ഭൂമിശാസ്ത്രപരമായ വൈവിധ്യവൽക്കരണം: ഒരു നഗരത്തിൽ കേന്ദ്രീകരിച്ചിരിക്കുന്ന ആസ്തികൾ അപകടകരമാണ്. സംസ്ഥാന-നിർദ്ദിഷ്ട നിയന്ത്രണങ്ങൾ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ചലനങ്ങളെ നിയന്ത്രിക്കുന്നു, ഇവ ഓരോ സംസ്ഥാനത്തിനും വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. അസറ്റ് പോർട്ട്‌ഫോളിയോ താൽപ്പര്യം സംരക്ഷിക്കുന്നതിന് വിവിധ പ്രദേശങ്ങളിൽ നന്നായി വൈവിധ്യവത്കരിക്കണം.

മേഖല വൈവിധ്യവൽക്കരണം: ചരിത്രപരമായി നോക്കിയാൽ, പ്രീമിയം, ഉയർന്ന നിലവാരമുള്ള ഓഫീസ് സ്ഥലങ്ങളുടെ പ്രധാന അധിനിവേശം ഐടി മേഖലയാണ്. ഒരു മേഖലയെ അമിതമായി ആശ്രയിക്കുന്നത് അപകടകരമാണ്. അടുത്തിടെ കണ്ടതുപോലെ, വീട്ടിലിരുന്ന് ജോലി ചെയ്യുന്നത് പുതിയ സാധാരണമാണ്. ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുന്ന സ്ഥലങ്ങളോ പണമടയ്ക്കാത്തതോ REIT-യുടെ പ്രകടനത്തെ ബാധിക്കും. അതിനാൽ, ഒരു REIT തിരഞ്ഞെടുക്കുമ്പോൾ, ബാങ്കിംഗ്, എഫ്എംസിജി, ഹെൽത്ത്‌കെയർ, ഫാർമ തുടങ്ങിയ വിവിധ മേഖലകളിൽ അസറ്റ് പോർട്ട്‌ഫോളിയോ നന്നായി വൈവിധ്യവൽക്കരിക്കപ്പെട്ടിട്ടുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.

റോളിംഗ് പുതുക്കലുകളും റീ-ലീസിംഗ് സ്പ്രെഡും: സാധാരണയായി, ലീസിംഗ് പ്രതിബദ്ധത കാലയളവ് ഏകദേശം അഞ്ച് വർഷമാണ്. റോളിംഗ് പുതുക്കലുകൾ വാടക കാലയളവിന്റെ അവസാനത്തിൽ അവരുടെ പുതുക്കൽ ഓപ്ഷനുകൾ പ്രയോഗിക്കുന്ന കുടിയാന്മാരുടെ എണ്ണത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു. നല്ല എണ്ണം റോളിംഗ് പുതുക്കലുകൾ സ്ഥിരമായ വരുമാനത്തെ സൂചിപ്പിക്കും. റീ-ലീസിംഗ് സ്‌പ്രെഡ് എന്നത് പുതിയതും കാലഹരണപ്പെടുന്നതുമായ പാട്ടങ്ങൾക്ക് ഇടയിലുള്ള ഒരു ചതുരശ്ര അടി (PSF) നിരക്കിലെ മാറ്റമാണ്. REIT-ന്റെ വർധിച്ച വിലകളിൽ പുതിയ പാട്ടങ്ങൾ നടപ്പിലാക്കാനുള്ള കഴിവിനെ സൂചിപ്പിക്കുന്ന ഒരു ശതമാനമായി ഇത് പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു.

 

REIT	Occupancy	52-Week High Share Price
Brookfield India Real Estate Trust	86%	Rs. 337.28
Embassy REIT	87%	Rs. 394.95
Mindspace REIT	84.60%	Rs. 365.00